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A compra de imóveis é um tema juridicamente complexo e extremamente propenso a problemas. São inúmeros os processos judiciais que versam sobre a temática, o que faz deste assunto um tópico de altíssimo interesse social.
A seguir, serão feitas algumas orientações gerais sobre precauções que um potencial comprador deve adotar antes de celebrar um contrato deste tipo, sem a pretensão de esgotar a matéria.
Como conselho inicial e principal, afirma-se o seguinte: a compra de um imóvel é um negócio que sempre envolverá riscos. A avaliação que deve ser feita deverá sempre incidir sobre a intensidade destes riscos.
Existem dois grandes tópicos que devem ser previamente verificados quando da compra de um imóvel: a análise da documentação do próprio imóvel e a verificação da idoneidade do vendedor. Para realizar este diagnóstico, o comprador precisa adotar uma série de providências.
A primeira delas é a obtenção da certidão de matrícula do imóvel, a qual apenas poderá ser obtida perante o Cartório de Registro de Imóveis de onde está localizado o bem. A matrícula é uma espécie de folha-corrida do imóvel – nela não apenas constará o nome do proprietário, como também, potencialmente, todo um histórico de situações jurídicas pelas quais o imóvel passou (Ex: quem foram os antigos proprietários, gravames de todos os tipos: a exemplo de hipotecas, usufrutos, penhoras etc). É indispensável que a certidão da matrícula esteja atualizada (30 dias), pois, caso seja antiga, nada garante que ela ainda esteja representando a realidade atual do bem.
OBS: em grandes cidades, geralmente há mais de um Cartório de Registro de Imóveis. Nestes casos, será necessário fazer uma busca para descobrir em qual cartório o imóvel está registrado, o que, geralmente, é um procedimento simples.
A matrícula tem a função essencial de conferir publicidade a tudo aquilo que aconteceu com o imóvel. Ela prova quem é o atual proprietário e confere eficácia perante terceiros de todos os potenciais gravames vinculados ao bem. Ou seja, um eventual comprador não conseguirá alegar desconhecimento de qualquer questão relativa ao imóvel, se esta questão estiver contida na matrícula. Trata-se, portanto, de um elemento de prova fortíssimo.
a) Caso o vendedor seja uma pessoa física, o seu estado civil. Se o vendedor for casado (salvo se no regime da separação total de bens), ele precisará da outorga do cônjuge para vender o imóvel. No regime da participação final nos aquestos, eventual dispensa da outorga dependerá disposição expressa no pacto antenupcial.
b) Se há hipoteca.
c) Se há penhora.
d) Se há um registro de promessa do imóvel para alguma pessoa.
e) Se há a gravação de direitos reais (usufruto, uso, superfície, habitação etc).
f) Se há cláusula de inalienabilidade.
g) Se, estando locado o imóvel, o contrato de locação foi registrado na matrícula.
h) Se está caucionado como garantia locatícia.
i) Se o vendedor, tendo irmãos, comprou o imóvel de ascendente.
j) Se há averbação de construção.
Todos estes detalhes repercutem sobre o imóvel. Por exemplo: uma penhora vincula o bem à execução de uma dívida. Uma hipoteca vincula o bem à garantia de uma dívida. Um usufruto marca o imóvel de maneira gravosa, despindo o proprietário de faculdades quanto ao seu uso. Todos estes fatores geram problemas ao adquirente, tornando a compra potencialmente indesejável.
Para além da matrícula, que é o documento mais básico de todos, o adquirente precisa obter algumas outras certidões relativas ao imóvel. São elas: a certidão negativa de tributos municipais, a certidão negativa de débitos condominiais e a certidão negativa de imóveis enfitêuticos.
Tributos imobiliários e débitos condominiais configuram obrigações próprias do imóvel. Isto significa que o seu pagamento está ligado ao imóvel propriamente dito, pouco importando quem seja o seu proprietário. É crucial verificar, portanto, se há dívidas deste tipo atrasadas quando da compra do bem, pois elas o acompanharão.
Quanto à enfiteuse, o Código Civil de 2002 acabou com a possibilidade de ela ser feita entre particulares. Ou seja, pessoas privadas não podem mais criar novas enfiteuses. No entanto, é bastante corriqueira a enfiteuse de terrenos em relação a entes públicos, em especial à União. Exemplo clássico de enfiteuse são os terrenos da Marinha, isto é, aqueles que ocupam a faixa litorânea. No caso da compra destes imóveis, o que, frise-se, não é incomum, faz-se necessário obter uma certidão negativa de foro e laudêmio, a qual é expedida pela Secretaria do Patrimônio da União.
OBS: O município de Petrópolis tem como senhorio a Família Imperial de Orleans e Bragança.
Outra medida pertinente antes da aquisição de um imóvel é verificar se ele não foi declarado como sendo de utilidade pública. Isso é importante pois traduz o risco de o imóvel ser desapropriado pelo poder público.
Teoricamente, a desapropriação não traz prejuízo financeiro ao proprietário, pois deve ser previamente indenizada em dinheiro, porém, na prática, o valor da indenização raramente é justo e é quase certo que o caso acarretará custosa e demorada judicialização. Infelizmente, em relação a isto, é preciso fazer verificações consultivas perante todos os entes federados. Raciocínio idêntico deve ser aplicado para questões relativas ao tombamento de imóveis, feito pelos órgãos do Patrimônio Histórico e Cultural.
Uma vez verificadas as certidões relativas ao imóvel, passa-se para parte mais trabalhosa das providências que um comprador imobiliário precisa ter, que é a investigação acerca da idoneidade do vendedor do bem.
Em primeiro lugar, é preciso que o vendedor, se pessoa física, seja maior de idade. Em segundo lugar, conforme já explicado, é preciso tomar cuidado com o casamento e com o regime de bens. Exigir a certidão de nascimento do vendedor pessoa física é uma maneira válida de se prevenir quanto a estas duas questões.
Uma vez conferido isto, repise-se, é importante comparar a documentação pessoal do vendedor (CPF, CNPJ, RG etc) com a identificação do mesmo averbada na matrícula do bem. O pior cenário possível na compra de um imóvel é o de comprar de quem não é o verdadeiro dono.
Em sequência, é imprescindível requerer uma série de certidões relativas à pessoa do vendedor. São elas:
a) Certidões Negativas da Fazenda Pública Federal/Estadual/Municipal;
b) Certidão Negativa do INSS (apenas para vendedor Pessoa Jurídica);
c) Certidão Negativa do FGTS (apenas para vendedor Pessoa Jurídica);
d) Certidão da Justiça Estadual acerca de ações (cíveis, penais e execuções fiscais) movidas contra o vendedor;
e) Certidão da Justiça Federal, de igual teor;
f) Certidão Negativa Trabalhista. Aqui é preciso ter cuidado ainda maior, pois na área trabalhista, praticamente não há importância na separação patrimonial da Pessoa Jurídica e de seus sócios;
g) Certidão Negativa dos Tabeliães de Protesto.
Percebe-se que todos estes documentos dizem respeito a potenciais dívidas do vendedor do imóvel. A justificativa para toda esta cautela é simples: a legislação brasileira se esforça para evitar que devedores dilapidem seu próprio patrimônio, no intuito de se furtarem ao pagamento de dívidas perante os seus credores.
Em suma, conforme dito no primeiro parágrafo deste artigo, não se pretende esgotar o tema (afinal, para tanto, seria necessário escrever um livro). O objetivo era apenas fazer um panorama geral, com orientações básicas. A compra de imóveis, sem a menor dúvida, é tema complexo e que, sempre envolverá riscos. Porém, inegável também que estes riscos podem ser avaliados e minorados, em especial se o comprador contar com a assessoria especializada de um advogado.
